
A pesar de los elevados índices de viviendas en mal estado y de la actual crisis del plomo, aún no hay fecha de inicio de un enfoque proactivo de las inspecciones de los alquileres.
María de los Ángeles Carmona Sánchez alquila un apartamento de un cuarto en el vecindario de Fruitvale, en Oakland, desde 2010, y, a lo largo de los años, le ha reportado a su administrador de la propiedad problemas en el edificio con poca respuesta. Luego, a principios de enero de 2024, su vecina le alertó de un incendio eléctrico que comenzó en el sótano del edificio. Según ella, las alarmas contra incendios no se activaron.
Sánchez logró ponerse a salvo, al igual que sus vecinos, pero tras el incendio tuvo que soportar 10 días sin electricidad en pleno invierno, mientras que otros residentes del edificio dijeron que estuvieron sin luz por más de un mes. Vivieron sin calefacción, se bañaron con agua fría y gastaron en comida que no necesitaba ser cocinada y que apenas podían pagar. “No nos quisimos salir, más bien no teníamos la posibilidad de salirnos”, dijo Sánchez.
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Los inquilinos de Oakland, como Sánchez, que se enfrentan a condiciones inseguras en su vivienda tienen pocas opciones: informar a sus propietarios o presentar una queja de cumplimiento del código si el propietario no responde a las solicitudes de reparación. Pero este sistema de denuncia se considera reactivo, pues hace recaer la responsabilidad en los inquilinos y expone a los residentes a condiciones inseguras en sus viviendas. Y, como en el caso de Sánchez y sus vecinos, esas condiciones pueden pasar inadvertidas hasta convertirse en un peligro. El sistema existente depende de las quejas de los inquilinos, pero ellos a menudo tienen dificultades para navegar y defenderse por sí mismos en el complejo proceso de quejas. Muchos se quedan callados por temor a represalias ilegales.
El sistema da lugar a situaciones como la que enfrentaron Sánchez y sus vecinos. El incendio y la ausencia de alarmas fueron parte de un patrón de negligencia, dijo Sánchez. Problemas como lámparas defectuosas, un grifo de bañera que goteaba y una ventana que sólo podía permanecer abierta si se mantenía apuntalada quedaron sin resolver durante años.
Aunque el escrutinio de los medios de comunicación y la presión de los funcionarios de la ciudad finalmente hizo que el propietario hiciera las reparaciones, el progreso fue lento. Según Sánchez, para mediados de octubre, algunas unidades seguían dependiendo de un ruidoso generador instalado en el exterior del edificio para obtener electricidad.

Mientras tanto, por al menos una década, las autoridades de Oakland han estado considerando la posibilidad de hacer obligatorias las inspecciones de los alquileres mediante el diseño de un Programa de Inspección Proactiva de Alquileres (PRIP por sus siglas en inglés), un sistema en el que los problemas potencialmente peligrosos se atienden antes de que los inquilinos resulten perjudicados.
Los funcionarios de la ciudad están proponiendo utilizar fondos procedentes de un acuerdo judicial para simultáneamente poner en marcha un PRIP y un programa para reducir los riesgos del plomo. El impulso más reciente a un PRIP en Oakland está estrechamente relacionado con la actual crisis de contaminación por plomo en la ciudad. La exposición al plomo en los hogares ha sido un problema de larga data, con estudios que alertan sobre los peligros del deterioro de las viviendas existentes. En 2019, un acuerdo legal con los fabricantes de pintura les dio 24 millones de dólares a Oakland y al condado de Alameda. El condado le ha pagado a la ciudad de Oakland alrededor de 4,8 millones de dólares del acuerdo y está reteniendo los fondos restantes hasta que la ciudad desarrolle un plan sobre cómo los gastarán.
A un consultor contratado por la ciudad en el otoño de este año se le ha encomendado la tarea de presentar recomendaciones para un programa para reducir los riesgos del plomo que coexistiría con un PRIP a mediados de 2025. Estas recomendaciones orientarán la forma en la que se ejecutarán los programas y determinarán si se pondrán en marcha de forma simultánea o secuencial.

Los límites de un sistema reactivo
Los PRIP varían según la jurisdicción, pero se centran en inspeccionar periódicamente las propiedades de alquiler y se aseguran de que cumplen con los códigos de vivienda. Los PRIP no reemplazan las inspecciones basadas en quejas, sino que las complementan y eximen a los inquilinos de la responsabilidad de identificar condiciones inseguras en sus viviendas.
En algunas ciudades, los PRIP se han puesto en marcha junto con programas de reducción del plomo para abordar los riesgos de esta sustancia de forma proactiva. Por ejemplo, ciudades como Rochester, NY, y Toledo, Ohio, inspeccionan las propiedades para detectar si existen riesgos de plomo antes de que los niños estén expuestos; lo que contrasta con el sistema actual de Oakland, que depende de un análisis de sangre que indique exposición al plomo para que se tomen medidas.
“Cuando se presenta una queja, el daño ya ha ocurrido en ese momento, ¿verdad?”, dijo Amanda Reddy, directora ejecutiva del Centro Nacional de Viviendas Saludables, en inglés. “El mejor momento para invertir es antes de que la gente se vea expuesta y perjudicada, y antes de que las reparaciones sean grandes y costosas y perturbadoras”.
Expertos en vivienda — del Centro Nacional para una Vivienda Saludable, Movement Legal, EarthJustice y ChangeLab Solutions— coinciden en que los PRIP podrían mitigar riesgos como incendios eléctricos y exposición al plomo.
“La dependencia de la gente para presentar quejas significa que la gente tiene que sentirse lo suficientemente segura como para presentar esas quejas, y sabemos que ese no es el caso de muchas personas que viven en nuestras peores viviendas”, explicó Reddy. “Si eres un residente indocumentado o un residente con bajos ingresos que no está seguro de cómo va a pagar el alquiler el próximo mes, presentar una queja puede sentirse peligroso”.

Partidas en falso
Incluso antes de que las empresas de pintura a base de plomo hubieran llegado a un acuerdo con Oakland y otras nueve jurisdicciones en California, la ciudad había estado discutiendo un PRIP. Según varios funcionarios del condado de Alameda y defensores de la vivienda —y como también puede verse en reuniones públicas de la ciudad de Oakland que se remontan a 2017— la ciudad ha discutido la implementación de inspecciones proactivas durante al menos una década.
“Cuando llegué aquí en el 2013, Oakland ya hablaba de un programa proactivo de inspección de alquileres. Aquí estamos, 2024, ahora nos acercamos al 2025, y no tienen uno”, dijo Larry Brooks en una entrevista en julio, para cuando todavía era el subdirector de Healthy Homes del condado de Alameda.
En el 2015, la ciudad de Oakland dirigió un programa piloto de inspección, llamado Programa de Inspección de Viviendas Seguras, para identificar riesgos de incendio. Dos años después, el Comité de Desarrollo Económico y Comunitario de Oakland ordenó al personal de la ciudad que desarrollara un programa de inspección proactivo teniendo en cuenta los riesgos del plomo, pero nunca se llevaron a cabo.
La fundadora de E/J Solutions, Marybelle Nzegwu Tobias, una consultora contratada para desarrollar un Análisis de Impacto de Equidad Racial para los funcionarios de Oakland en 2021, dijo que tenía entendido que la ciudad de Oakland ya estaba desarrollando un PRIP con una financiación aparte que venía del acuerdo judicial al que se llegó con los fabricantes de pintura. Añadió, sin embargo, que como contratista no estaba al tanto de todas las comunicaciones internas sobre el asunto.
Más recientemente, en el Elemento de Vivienda 2023-2031 de la ciudad, que describe los planes de una jurisdicción para abordar las necesidades de vivienda, Oakland se comprometió a poner en marcha un PRIP. Según el Elemento de Vivienda, el programa se iba a presentar al Concejo de Oakland para ser aprobado a principios de 2023 con el objetivo de inspeccionar más de 96.000 unidades de alquiler en un periodo de ocho años. Esto todavía no se ha hecho realidad.
La ciudad también se ha enfrentado a una creciente presión para utilizar los millones de dólares que tiene en sus cuentas procedentes del acuerdo judicial. A principios de este año, Healthy Housing Champions, un grupo de residentes del vecindario de Havenscourt, envió una petición a la alcaldesa Sheng Thao, en el que urgían a la ciudad a utilizar los fondos del acuerdo para desarrollar un PRIP y un programa de reducción de los riesgos del plomo. Alrededor de 60 médicos locales también firmaron una carta pidiendo lo mismo. Además, un informe de agosto, que reveló la contaminación por plomo en el agua del Distrito Escolar Unificado de Oakland en 30 escuelas, ha dado lugar a peticiones para que la ciudad utilice los fondos para corregir los problemas de infraestructura.
Funcionarios de la ciudad de Oakland dijeron que los intentos anteriores de un PRIP nunca se pusieron en marcha debido en parte a la rotación de empleados y a restricciones presupuestarias. El director de Planificación y Construcción de Oakland, William Gilchrist, dijo que los esfuerzos previos a 2017 fueron antes de que él comenzara a trabajar para el departamento que supervisa la aplicación del código. Esos esfuerzos también ocurrieron antes de que la directora de Vivienda y Desarrollo Comunitario, Emily Weinstein, quien supervisará el programa de reducción de riesgos de plomo de la ciudad, fuera contratada.
Por otra parte, “la ciudad de Oakland ha resistido al menos 10 o 12 años de reducciones presupuestarias, por lo que nuestra capacidad interna y nuestra capacidad para diseñar un programa 100% se apalanca con los recursos disponibles”, dijo la administradora municipal, LaTonda Simmons. Añadió que desde 2010, el estado ha cambiado las leyes en torno a las normas de aplicación del código y la ciudad ha desarrollado políticas para exigir que todos los programas se diseñen teniendo en cuenta la equidad.
También dijeron que, una vez se acordara que los peligros del plomo debían tenerse en cuenta en un programa proactivo, decidieron que lo mejor era esperar hasta que se desarrollara un programa de reducción del plomo antes de seguir adelante.
“Con este ejercicio, no estamos predispuestos a un resultado”, dijo Gilchrist en inglés. “Realmente vamos a dejar que el estudio nos lleve al mejor enfoque”.
Sin embargo, Leah Simon-Weisberg, una abogada de los derechos de los inquilinos de Movement Legal que ha ayudado a otras ciudades como Fresno a desarrollar políticas de PRI, dijo que la lentitud de Oakland en las inspecciones proactivas ha dejado a muchos inquilinos vulnerables a condiciones de vida inseguras. “Llevamos toda una década en la que esto no tenía por qué estar ocurriendo”, dijo Simon-Wesiberg en inglés.
Aunque Oakland no ha llevado a cabo una encuesta sobre viviendas deficientes, según la Evaluación de Necesidades de Vivienda 2023 de Oakland, se estima que alrededor del 3,5% de las viviendas existentes en la ciudad es deficiente, más de 800 viviendas ocupadas tienen instalaciones de plomería incompletas, alrededor de 3.500 tienen instalaciones de cocina incompletas y más de 5.500 propiedades estaban deterioradas en 2021. El informe también señala explícitamente que, a través de la extensión comunitaria para el Elemento de Vivienda 2023-2031, muchos miembros de la comunidad informaron de su preocupación por el moho y el plomo, ambos perjudiciales para la salud.
“Creo que es irresponsable”, dijo Simon-Weisberg sobre la decisión de la ciudad de seguir esperando para poner en marcha un PRIP. “Son responsables por cada niño que contrae asma porque hay moho o cucarachas o porque las estufas de gas tienen demasiadas fugas. Son responsables por cada niño que se envenena con plomo. Eso no es aceptable en absoluto, y creo que no hay excusa para ello”.
Brandon Kitagawa, asociado de políticas públicas de Regional Asthma Management and Prevention, dijo que él y muchos otros llevan bastante tiempo abogando por un PRIP. Esta vez tiene la esperanza de que los esfuerzos den resultados. “A pesar de todas las partidas en falso, creo que tenemos cierto optimismo en que, esta vez, Lucy no quitará la pelota”, dijo en inglés, haciendo referencia a la tira cómica Peanuts.

Esperanzas para el PRIP de Oakland
A principios de este año, la Oficina de Planificación y Construcción y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Oakland informaron que la ciudad espera poner en marcha los programas de inspección proactiva de alquileres y de reducción equitativa de los riesgos del plomo simultáneamente. El informe también indica que la ciudad debe utilizar 3 millones de dólares de los fondos del acuerdo judicial o identificar otras fuentes de financiación para poner en marcha el PRIP. Sin embargo, en una entrevista conjunta el 13 de noviembre, Gilchrist y Weinstein dijeron que las recomendaciones del consultor determinarán cómo los programas se lanzan y se mantienen.
“Puedes ir a lo ancho, a lo amplio, o puedes ir a lo profundo. Esa es una de las cosas que tenemos que tener en cuenta a la hora de considerar a cuántas personas, cuántos hogares queremos impactar, y también la cantidad de recursos que tenemos”, dijo Weinstein.
Recientemente, la Iniciativa Hogares Verdes y Saludables (GHHI, por sus siglas en inglés), una organización sin ánimo de lucro dedicada a abordar los determinantes sociales de la salud, fue contratada como consultora de la ciudad. De acuerdo con el alcance del trabajo, GHHI tendrá hasta mediados de 2025 para analizar los programas para intentar remediar la posible contaminación por plomo, y para ayudar a la ciudad a desarrollar un programa equitativo para reducir los riesgos del plomo que trabajaría en conjunto con el programa proactivo de inspección de alquileres de la ciudad. Una vez que la ciudad de Oakland reciba esas recomendaciones y concrete un plan, necesitará la aprobación tanto del Concejo Municipal de Oakland como de la Junta de Supervisores del condado de Alameda antes de acceder a los fondos restantes del acuerdo judicial sobre el plomo.
El Tímpano no ha visto el contrato final, pero correos electrónicos internos obtenidos a través de solicitudes de registros públicos de principios de septiembre muestran que el contrato de un año con GHHI tiene un costo estimado de 160.000 dólares, y el resto de los fondos probablemente se utilizarán para poner en marcha los programas. Sin embargo, el personal municipal prevé que los millones asignados a los residentes de Oakland procedentes del acuerdo sobre el plomo no llegarán muy lejos.
Cuando se les preguntó por un cronograma para el lanzamiento, ni Weinstein ni Gilchrist pudieron proporcionar un tiempo estimado, y aseguraron que dependerá de las recomendaciones del consultor. Gilchrist y Weinstein dijeron que parte de la razón por la que el proceso ha sido tan largo son los pasos deliberados de Oakland para hacer avanzar los programas de una manera sostenible y equitativa.
“No creo que tengamos el lujo de hacer esto dos veces”, dijo Gilchrist. “Aunque puedo comprender la urgencia de todos, es decir, yo también la comparto, no queremos hacerle un mal servicio al programa saliendo por la puerta demasiado pronto sabiendo que podíamos haber actuado con mayor diligencia para ponerlo en marcha”.
Jasmine Aguilera, Reportera y Editora de Equidad en Salud, contribuyó a esta historia.